Le droit immobilier ou la législation immobilière : 7 lois qu’il faut connaître avant de se lancer dans l’immobilier

16 October 2023

Quelles sont les lois à connaître dans le droit immobilier ?

L’immobilier est un domaine d’investissement et de gestion complexe, qui repose sur un ensemble de règles et de lois intrinsèques. Pour tout individu désireux de s’aventurer dans le monde de l’immobilier, il est impératif de comprendre et de maîtriser les fondements du droit immobilier. Ces lois définissent les droits et les responsabilités des acteurs de ce secteur, qu’il s’agisse de propriétaires, de locataires, d’investisseurs, ou même d’agents immobiliers.

Sommaire de l'article

Qu’est-ce que la législation immobilière ?

Également appelée droit immobilier, la législation immobilière englobe l’ensemble des lois, règlements et réglementations qui régissent la propriété, la location, la vente, l’utilisation, la gestion et les transactions immobilières. Elle établit les droits et les responsabilités des différentes parties impliquées dans l’immobilier, notamment les propriétaires, les locataires, les acheteurs, les vendeurs, les investisseurs, les agents immobiliers et d’autres acteurs du secteur.

7 lois à connaître pour se lancer dans l’immobilier en France

De même qu’il y a des lois pour se conduire correctement dans la société, il existe des lois aussi pour le secteur de l’immobilier.

1. La loi Carrez

La loi Carrez est une loi française essentielle pour ceux qui s’engagent dans le secteur immobilier, en particulier dans le domaine de la vente de biens immobiliers. Elle porte le nom de Jean-Louis Carrez, un homme politique français qui a initié cette loi en 1996. La loi Carrez oblige le vendeur d’un bien immobilier à fournir des informations précises et fiables sur la superficie de l’unité vendue, que ce soit un appartement ou une maison.

Voici quelques points clés relatifs à la loi Carrez :

Superficie Loi Carrez : La loi Carrez concerne principalement la superficie des parties privatives d’un bien, excluant les murs, les escaliers, les cloisons, les gaines, les balcons et les terrasses non couvertes.
Obligation de Mesure : Avant de vendre une propriété, le vendeur doit faire effectuer une mesure précise de la superficie selon les normes définies par la loi Carrez. Il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel pour réaliser cette mesure.
Diagnostic Obligatoire : Le mesurage Carrez doit être mentionné dans l’acte de vente. En cas d’absence ou d’erreur dans la superficie mentionnée, l’acheteur a le droit de demander une réduction du prix de vente.
Protection des Acheteurs : La loi Carrez vise à protéger les acheteurs en leur fournissant des informations précises sur la taille réelle de la propriété qu’ils achètent, évitant ainsi les éventuelles fraudes ou confusions.
Exceptions : La loi Carrez ne s’applique pas aux biens immobiliers neufs, aux locaux commerciaux ou industriels, ni aux propriétés inférieures à 8 mètres carrés.

2. La loi Denormandie

La loi Denormandie est une mesure fiscale mise en place en France pour encourager l’investissement dans l’immobilier locatif, en particulier dans les centres-villes de certaines villes ayant un besoin de réhabilitation. Cette loi a été instaurée en 2019 et porte le nom de Julien Denormandie, ancien ministre en charge de la Ville et du Logement. Elle s’inscrit dans le cadre du plan “Action cœur de ville” visant à revitaliser les centres-villes et à favoriser l’accès au logement.

Voici quelques points clés relatifs à la loi Denormandie :

Zone d’Application : La loi Denormandie concerne les biens immobiliers situés dans certaines zones éligibles, généralement des centres-villes de communes de plus de 200 000 habitants et d’autres communes ayant signé une convention avec l’État.
Travaux de Rénovation : Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, l’investisseur doit effectuer des travaux de rénovation sur le bien acquis, représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
Durée de Location : L’investisseur doit louer le bien rénové en tant que résidence principale pendant une période minimale de 6 ans, pouvant être prolongée à 9 ou 12 ans pour bénéficier d’avantages fiscaux plus importants.
Réduction d’Impôt : La loi Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du coût de l’acquisition et des travaux de rénovation, répartie sur la durée de location choisie.
Loyers Plafonnés : Les loyers pratiqués doivent respecter des plafonds fixés par la loi, ce qui vise à garantir l’accessibilité des logements rénovés aux ménages à revenus modestes.
Éligibilité des Travaux : Les travaux de rénovation doivent répondre à des critères de performance énergétique et de qualité. Ils doivent notamment contribuer à l’amélioration de la performance énergétique du logement.

3. Le dispositif Pinel

Très connue et avantageuse, celle loi est surnommée la star des lois de l’immobilier.

Le dispositif Pinel est une mesure fiscale visant à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif neuf. Il porte le nom de Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement, qui l’a instauré en 2014. L’objectif principal du dispositif Pinel est de stimuler la construction de logements neufs en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs.

Voici quelques points clés relatifs au dispositif Pinel :

Investissement dans le Neuf : Le dispositif Pinel s’applique exclusivement à l’investissement dans des biens immobiliers neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA).
Durée de Location : Les investisseurs s’engagent à louer le bien acquis en tant que résidence principale du locataire pendant une durée minimale de 6 ans. Cette période peut être prolongée à 9 ou 12 ans, avec des avantages fiscaux croissants.
Zones Éligibles : Le dispositif Pinel concerne les zones géographiques dites “tendues” où la demande de logements est supérieure à l’offre. Ces zones sont classées en fonction des besoins locaux en logements.
Plafonds de Loyer et de Ressources : Les loyers pratiqués doivent respecter des plafonds fixés par la loi, et les locataires doivent répondre à des critères de ressources pour être éligibles.
Réduction d’Impôt : Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée en fonction de la durée de location (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans) et du montant de l’investissement.
Limites d’Investissement : Le dispositif Pinel impose un plafond au montant de l’investissement éligible et au nombre de logements pouvant être acquis par an.
Engagement de Location : Les investisseurs doivent s’engager à louer le bien dans un délai de 12 mois après son acquisition.

4. Le dispositif Cosse

Le dispositif Cosse, également connu sous le nom de “Louer abordable,” est un programme d’investissement locatif en France introduit par la loi de finances rectificative pour 2016. Ce dispositif a remplacé les anciens dispositifs Besson ancien et Borloo ancien.

Les points clés du dispositif Cosse sont les suivants :

Incitation fiscale : Le Cosse est un dispositif d’incitation fiscale qui permet aux propriétaires de logements anciens de bénéficier d’une déduction fiscale.
Investissement locatif : Il encourage l’investissement dans des logements destinés à la location, ce qui contribue à répondre au besoin de logements sur les marchés tendus.
Réduction du déséquilibre entre l’offre et la demande : L’objectif principal du dispositif Cosse est de réduire le déséquilibre entre l’offre et la demande sur les marchés qualifiés de tendus. Ceci en encourageant la mise en location de logements abordables.

5. La loi Alur

La loi Alur, ou Loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové, est une législation promulguée en mars 2014 en France. Elle vise à améliorer l’accès au logement et à rénover l’urbanisme. Voici quelques points essentiels à retenir concernant la loi Alur :

Amélioration de l’accès au logement : La loi Alur a pour objectif principal de faciliter l’accès au logement pour tous les citoyens en mettant en place des mesures visant à réguler le marché immobilier et à protéger les droits des locataires et des propriétaires.
Encadrement du marché immobilier : Elle encadre le marché immobilier en introduisant des règles plus strictes pour les professionnels de l’immobilier, ce qui inclut notamment les agents immobiliers.
Protection des droits des locataires : La loi Alur renforce les droits des locataires en réglementant les loyers, en allongeant les délais de préavis pour les locataires, et en instaurant des règles pour les locations en “zone tendue.”
Réforme du droit du logement : Elle réforme en profondeur le droit du logement en France, introduisant un cadre juridique plus équitable et transparent pour les propriétaires et les locataires.

6. La loi Malraux

Elle est la plus vieille loi du droit immobilier, car elle a été votée sous l’impulsion du ministre de la Culture André Malraux en 1962. Elle a été mise en place pour protéger et conserver le patrimoine architectural. En effet, par son biais, le gouvernement octroie une réduction d’impôt pour les propriétaires qui s’engagent à rénover leur logement ancien.

Objectif: La Loi Malraux vise à encourager les contribuables français à investir dans la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location.
Avantages fiscaux: Les propriétaires d’immeubles anciens éligibles à ce dispositif peuvent bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, notamment une réduction d’impôt proportionnelle aux dépenses de rénovation engagées. Cette réduction varie en fonction de la localisation du bien.
Conservation du patrimoine: La Loi Malraux a pour but de préserver l’intégrité des quartiers historiques dans certains secteurs sauvegardés, contribuant ainsi à la préservation du patrimoine architectural français.
Historique: Cette loi a été établie en 1962 et a depuis été modifiée pour encourager la rénovation d’immeubles anciens et la préservation du patrimoine historique et esthétique de la France.

7. Les lois Scrivener et Neiertz

Ces deux lois se complètent. La loi Neiertz du 31 décembre 1989 complète la loi Scrivener dix ans plus tard. Elle protège l’emprunteur face au surendettement en axant sur la prévention, la responsabilisation des banques et des emprunteurs. Elle met également en place une procédure de règlement face aux problèmes de surendettement.

La loi Scrivener : La Loi Scrivener réglemente les contrats de prêt immobilier. Elle s’applique aux prêts destinés à financer l’acquisition, la construction ou la rénovation d’un bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien. Cette loi vise à garantir la transparence dans les contrats de prêt, en obligeant les prêteurs à fournir des informations claires sur les conditions du prêt, les taux d’intérêt, les modalités de remboursement, etc. L’objectif principal de la Loi Scrivener est de protéger les emprunteurs en leur fournissant toutes les informations nécessaires pour prendre des décisions éclairées lors de la souscription d’un prêt immobilier.
La loi Neiertz : La Loi Neiertz, quant à elle, est conçue pour lutter contre le surendettement. Elle vise à protéger les emprunteurs qui se trouvent en situation de surendettement, notamment dans le contexte de prêts immobiliers. Cette loi offre des mécanismes pour négocier des solutions de rééchelonnement des dettes ou pour demander des délais de paiement, dans le but de prévenir le surendettement des emprunteurs.

Ces lois ne représente pas tout le droit immobilier. Pour en savoir plus, cliquez ici !